港大研究生阿杰因交不起房租，通过中介租到了铜锣湾一间价格低得离谱的套房。女房东芬姐四十多岁，笑面迎人，每天变着花样送汤送饭，还帮他介绍兼职。阿杰起初感激不尽，却渐渐发现不对劲：芬姐总是能精准知道他的作息，他的私人物品疑似被翻动，房间插座里藏着针孔摄像头。他试图搬走，芬姐立刻变脸，拿出合同上他根本没注意过的霸王条款——提前解约需赔偿全年租金。阿杰开始调查，发现这间公寓过去三年换了五任租客，全部无故失联。他在天花板夹层里找到一部旧手机，里面有一段视频，上一任房客对着镜头说：“芬姐七年前就死了，现在住你隔壁的……是她的姐姐。”话音未落，门锁响了。
港式都市恐怖的优秀回归，不靠鬼怪而靠现实中可能发生的一切制造窒息感。芬姐这个角色塑造得极其成功，笑里藏刀的压迫感让人头皮发麻。结尾开放式处理把细思极恐留到了字幕结束。
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